楼盘详评131

寂水无澜

Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验。
我们在之前的详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔、琶洲、珠江新城板块以及天河北的中高端楼盘。接下去，会继续带大家了解广州其他板块的改善型以及豪宅楼盘，为准备置业的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。

截至上周五，天河北板块的36个优选楼盘已经详评结束；从本期开始，我们将逐一介绍滨江东板块的部分优选小区，敬请追看后续详评文章。

板块优势（滨江东）





从1994年海珠半岛开盘起，滨江东豪宅区开始走上快速发展的道路，至广州塔的落成到达巅峰时刻，尔后板块回归低调和平静。

滨江东板块稀缺的一线江景资源，是当前板块的重要价值支撑；未来，随着地铁10号线、12号线和28号线的开通，或将再次推动板块价值回归。

小区简介（中海锦苑）


上期文章为大家介绍了天河新作，下图是滨江东板块的部分优选小区（后续会不断添加），本期为大家介绍的是该板块的中海锦苑。



中海锦苑地处滨江东路，环境优美，景色优雅；小区拥有立体化的园林设计，为住户带来多层次的江景享受。

小区户型涵盖108平方2房~296平方复式4房，适合改善型家庭，推荐指数：4.5星。

中海锦苑基本信息：
小区地址：海珠区滨江东路957-961号
当前均价：94379元/平方米
建筑类型：塔楼
建成年代：2004年
开发商：中海集团
物业：中海物业
物业费用：4.2元/月/平方
总户数：420
总车位：650
容积率：4.66
绿化率：38.6%

下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！

公共配套资源（中海锦苑）


中海锦苑于海珠区滨江东路957-961号，教育、医疗、商业等公共配套资源十分完善，详见下文。

（1）公园



滨江东板块北临珠江，长达3公里的人行休闲步道沿珠江南岸往东西方向延伸，这里有无敌的一线江景以及大片的草坪。

中海锦苑为一线江景楼盘，小区北门一出来就是江边人行道，无论是休闲散步，还是进行体育锻炼都很合适。

（2）交通
中海锦苑南临滨江东路，东临广州大道，西临东晓路--东晓南路，四通八达，交通优势突显。

●地铁：



地铁3号广州塔站距小区约900米，在建的12号线岭南广场站距小区约1000米，通过地铁换乘到达广州各区域。

●自驾



小区停车场出入口距广园快速路最近入口的最短线路为4.9公里，不堵车的情况下17分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。

（3）教育



幼儿园：距小区最近的幼儿园为旁边汇美景台小区内的童乐幼儿园汇美景台分园，位于小区西侧150米内，家长接送非常方便。


此外，小区附近幼儿园非常多，1000米内还有贝恩幼儿园、米兰幼儿园和雅智幼儿园等，如上图所示。


对口小学：地段对应的公立小学为天河区绿翠小学，学校位于雅蕙街16号，距小区约1200米，家长接送方便。

绿翠小学是海珠区的优质公立小学之一，创办于1999年9月，位于珠江南岸上渡路；学校的服务地段为江丽社区、江景社区、下渡社区和海康社区的一部分。



对口中学：2022年，绿翠小学被分配到海珠区小升初电脑派位第6组，原则上在6中、97中、聚德中学、景中实验、六中珠江、绿翠现代实验、晓园中学和执信琶洲这几所中学里随机指派一所作为对口中学，但近年绿翠小学的毕业生也可以选择直升广州市绿翠现代实验学校。

广州市绿翠现代实验学校是海珠区口碑较好的一所中学，位于滨江东路810号，距小区仅300米，上学放学非常方便。

注：更多海珠区学位攻略，详见我们之前的文章《海珠区学位房大盘点：低调、高性价比的潜力股》。

（4）医疗



●社区医院：赤岗街侨雅社区卫生服务站位于赤岗北路18号，距小区1800米。疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在社区医院就诊。



●大型医院：离小区最近的三甲医院有广东省第二人民医院，距小区约3100米；此外，附近几公里内还有陆军七十四集团军医院、南方医科大学中西结合医院和广东省中医院二沙岛分院等，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈



小区为封闭式管理，不带底商，但马路对面沿街店铺业态丰富，日常消费非常方便。

（6）文化资源



广州美术馆(新馆)目前正在建设中，计划于2023年3月落成开放；馆址位于新港中路397号，距小区仅1.4公里，5分钟车程即可饱览文化艺术大餐。

小区详评（中海锦苑）


01小区实景



上图为小区的牌匾，位于南门（正门）进门处A1与A2栋中间。



从小区牌匾门楣处往小区正门看，花园中央是一处圆形花坛，往左为A2A3栋，往右为A1栋，见上图。



牌匾后方（北）是小区的游泳池，上图为成人泳池区域。




游泳池的另一侧，还设置有儿童浅水区，见上图。



小区西侧A1栋会所门前，有一处儿童游乐设施，周边绿树成荫，孩童夏天玩耍也能感受到清凉，见上图。



上图为A1栋一楼大堂，公共区域装修用料坚实，18年楼龄依然保养得不错。



上图为高楼层的电梯厅，整体外观比一层大堂更新更光亮。



上图为A1栋高层的西北向景观，无敌江景、二沙岛全貌以及远处的越秀区一览无遗。



往正北方向望去，近处是开阔的江面，不远处为五羊新城和珠江新城，见上图。



同一楼层往东北看去，分别是珠江江面、广州大桥、海心桥以及珠江新城商务楼群，见上图。



高楼层往东看，还能看到小蛮腰的大部分（上图），一河两岸+小蛮腰，美不胜收。



上图为小区住宅外立面，墙砖以米黄色为主基调，中层以上为土黄色和浅蓝色，整体呈现代建筑风格，外观新净。

02房源展示

中海锦苑户型涵盖108平方2房~296平方复式4房，本期为大家介绍的是296平方北向江景复式4房户型，请欣赏。

▼户型图▼



▼入户门及玄间▼



▼餐厅及梯间▼



▼一层客厅▼



▼厨房▼



▼生活阳台及保姆间▼



▼一层公卫▼



▼二层公卫▼



▼一层主卫▼



▼二层主卫▼



▼一层卧室套间▼



▼二层过道及会客厅▼



▼二层卧室套间▼



▼卧室3▼



▼卧室4▼



房源点评：

户型优点：全屋4房3卫2套间设计，私密性和舒适度高，适合多人家庭；客餐厅及3间卧房均为一线江景，景观一流。

户型缺点：户型为北向，夏天通风一般；户型较多圆角和斜边设计，会影响空间利用；无阳台设计，需要考验买家的接受度。

03户型楼栋


（1）楼栋户型简介

中海锦苑由3栋37层塔楼组成，三栋住宅之间以艺术观景长廊相连，首二层架空，为各具特色的主题园林。

配套方面，小区带地下停车场、豪华住客会所、健身室、园林游泳池、桌球室、乒乓球室、健康舞室、桑拿室和蒸汽浴室和儿童游乐场等，业主活动空间充足。

（2）户型详解

小区户型涵盖108平方2房~296平方复式4房，具体的户型图和户型汇总表见下文。

▼A1/A2栋楼层平面图▼



▼A3栋楼层平面图▼



▼108平方户型图▼



▼137平方户型图▼



▼142平方户型图▼



▼148平方户型图▼



▼296平方户型图▼



▼小区户型面积汇总▼


注：以上表格仅统计标准楼层户型，不同楼栋/楼层会有些许偏差。

04户型小结及买家预算

优点方面：2梯4户设计，住宅密度较低；户户望江，坐拥稀缺的一线江景资源；常规户型带阳台，且以108平方起步，舒适度较高。

缺点方面：户户北向，夏天通风一般，且均带圆弧和斜边，部分特殊户型不带阳台。

市场方面：当前市场成交均价为9.4万左右，正常挂牌价在9.5~10万之间；因不同楼栋不同朝向参差较大，部分2房户型，当前挂牌价高达11万。

想知道本小区哪些户型最值得入手，哪些户型存在硬伤，选筹应该注意什么问题？请私信沟通。

▼含税价格预算▼

小区2房户型购买预算在1100~1200万之间，3房户型购买预算在1400~1500万之间，4房户型购买预算在3000~3100万之间，各区间预算详见下方表格。



注：以上预算以成交均价计算，仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。

升值潜力


中海锦苑于2002年开盘，2004年建成，2002年的开盘价约为9400元/平方米，当前二手成交均价为94379元/平方米。

那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？请看以下增长曲线图！



从下方图表可看出，中海锦苑2002年以来的年均增值速度为12.22%，20年间增值9.04倍。

看好滨江东江景小区，但不知道哪个盘增幅最大？哪栋楼增值率最高？哪个户型最适合自己？

欢迎继续追看本公众号，后续将不断为大家详评滨江东板块的其他优选楼盘！对于急需知道答案的朋友，请私信沟通。


*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请私信沟通。

总结


本期主要介绍了天河北板块的中海锦苑，小区户型涵盖108平方2房~296平方复式4房，适合改善型家庭。那么，它的优缺点有哪些呢？

优点方面：
（1）户户北向望江，坐拥一线江景资源。
（2）对口的绿翠小学和广州市绿翠现代实验学校在海珠区均有较好的口碑，上学放学接送相对方便。
（3）区位优势明显，南临滨江东路，东临广州大道，自驾车5分钟内能上主干道，交通便利。
（4）邻近广州美术馆（新馆）等文化场馆，方便业主子女拓展素质教育。
（5）地处繁华区，周边商业氛围好，生活便利度高。
（6）物业管理优秀，小区公共区域和花园保养如新，安保工作到位。
（7）小区住宅部分仅2梯4户设计，密度较低，舒适高度。
（8）车位充足，配比超过1:1，能满足一户一位的停车需求。

缺点方面：
（1）小区自2004年交房至今18年，楼龄偏长。
（2）A3栋临近广州大道（广州大桥），东侧AB单元住户易受噪音影响。
（3）户户北向，夏天通风一般。
如有更多房产方面的问题，欢迎与我交流，公众号：苏菲说房。

蓝天翱翔

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